Welkom Bij Griet Sonck Immo Home Te huur Te koop Contact Meer info  
 
     

             Welkom op de website van Griet Sonck Immobiliën
Tel. 052/46.44.04 GSM  0476/33.16.47 info@grietsonck.be
Terug Volmacht referenties

I.INLEIDING

Ongeveer 1/3 van de Belgische bevolking woont in een mede-eigendom.

Het gaat over 1.200.000 wooneenheden met 3.500.000 bewoners !!!!

Tijd om even bij stil te staan ....

 

Voor sommigen is mede-eigendom een vertrouwd begrip, voor anderen echter is het een totaal nieuw domein.

Een nieuwe materie, met uiteraard bijkomende vragen.

Om op de meeste vragen i.v.m. mede-eigendom een antwoord te geven, heb ik deze tekst samengesteld.

Deze tekst is volledig aangepast aan de nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom die in voege is gegaan op 01/09/2010.

De vorige wetgeving dateerde van maar liefst 16 jaar geleden...

De nieuwe wet op de appartementsmede-eigendom is op 6 mei 2010 nog definitief aangenomen en ging in op 01/09/2010.

De nieuwe wet moderniseert de werking van de mede-eigendom en de transparantie van het beheer. 

De oude "Raad van Beheer" wordt omgedoopt in "Raad van Mede-eigendom".

Wie de nieuwe wet volledig wil nalezen kan dat door te klikken op deze link:

 

 

De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de vereniging van mede-eigenaars slechts “roerende goederen” kan bezitten, dit voor het realiseren van haar DOEL ,

met name : HET BEHOUD EN BEHEER VAN HET GEBOUW

Dit wordt dan ook de taak van de syndicus, die als enige aansprakelijk is voor zijn beheer, waarbij hij zijn bevoegdheid niet kan overdagen.

II. STATUTEN

De basisakte, samen met het reglement van mede-eigendom, maken de statuten uit van het gebouw.

De basisakte beschrijft het gebouw, en behandelt de relatie tussen de bouwpromotor en diegene die, door de aankoop van een privatieve kavel, tot de vereniging van mede-eigenaars wil toetreden.

Het reglement van mede-eigendom behandelt alles wat het “beheer en behoud” van het gebouw aangaat.

III. WETTELIJKE BEHEERSORGANEN

Als wettelijke beheersorganen van de Vereniging van Mede-eigenaars ( VM ), worden er door de nieuwe wet slechts 2 weerhouden :

1) DE ALGEMENE VERGADERING : wetgevende macht

Alhoewel aangenomen wordt dat de algemene vergadering “Heer en Meester” is inzake het nemen van beslissingen i.v.m. het beheer en behoud van een gebouw,

- wordt haar macht toch beperkt door alle wetten, besluiten, decreten en reglementen van overheidswege getroffen, en die de mede-eigendom aanbelangen, en waarmee haar beslissingen niet mogen in strijd zijn;

- dienen haar besluiten genomen te worden conform de statuten van de vereniging van mede-eigenaars;

- staat de algemene vergadering niet boven de deontologie van de syndicus, rekening houdend met de beroepsreglementering;

- en dient de algemene vergadering rekening te houden met de rechtmatige belangen van de bewoners, en de eventueel conventioneel overeengekomen punten van de syndicus.

Enkele veel gestelde vragen en de antwoorden erop :

1. Wie heeft het initiatiefrecht voor het houden van de algemene vergadering?

1. De syndicus

2. 20 % van de aandelen

3. De vrederechter

2. Wie moet ervan VERWITTIGD worden dat er een algemene vergadering zal gehouden worden?

1. Niet stemhoudende (mede-)eigenaar

2. Houder Persoonlijk / Zakelijk recht

3. Wie moet op de algemene vergadering UITGENODIGD worden?

1. Stemhoudende mede-eigenaar(s)

2. De in functie zijnde syndicus

4. Wie mag er op een algemene vergadering AANWEZIG zijn?

1. Stemhoudende Mede-eigenaar(s)

2. Volmachtdragers (Lasthebbers)

3. De in functie zijnde syndicus + zijn mogelijke adviseurs

5. Wie kan VOLMACHT geven?

1. Alle mede-eigenaars van een kavel samen

2. De stemhoudende mede-eigenaar

3. Statutair gevolmachtigde (zaakvoerder/gedelegeerd bestuurder) van een vennootschap

6. Wie kan een VOLMACHT krijgen?

1. Een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering

2. Vastgoedmakelaar of beheerder, met uitzondering van de syndicus

opgelet NIEUW:  niemand mag meer dan 3 volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meerdan 3 volmachten kriijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

7. Wie mag op de algemene vergadering deelnemen aan BERAADSLAGINGEN?

1. Stemhoudende Mede-eigenaar(s)

2. Volmachtdragers (Lasthebbers)

3. De syndicus - Mede-eigenaar

2) DE SYNDICUS ( =BEHEERDER ) : uitvoerende macht

De syndicus staat in voor :

1. Administratief beheer

Dit omvat de administratie die de syndicus aan de dag dient te leggen en bij te houden, teneinde het beheer van de mede-eigendom voor rekening van de mede-eigenaars op een duidelijke en juiste wijze uit te voeren en dit conform de wet, de bepalingen opgenomen in de basisakte, het reglement van mede-eigendom, het reglement van orde en de beslissingen van de algemene vergadering.

Het behelst :

1. het beknopt noteren van de basisgegevens per gebouw;

2. organisatie en administratie t.b.v. de beslissingsorganem, voor het stellen van daden noodzakelijk in de waarneming van het beheer;

3. de vertegenwoordigingvan de mede-eigenaars bij de onderschrijving van contracten;

4. de vertegenwoordiging van de mede-eigenaars in alle andere daden, o.a. ook rechtsgeschillen t.o.v. derden of de mede-eigenaars zelf.

5. secretariaat en briefwisseling.

6. de relatie met bewoners, en alle rechtverkrijgers te gelijk welken titel.

2. Financieel beheer

Een tweede facet van de taak van een syndicus is het financieel beheer van de mede-eigendom, die een specifiek aangepaste vorm van boekhouding vergt.

De volgende taken maken deel uit van het financieel beheer :

- het samenstellen van het werkkapitaal;

- het betalen van de gemeenschappelijke rekeningen;

- het omslaan van de kosten over de mede-eigenaars;

- het invorderen van de verschuldigde bedragen;

- het creëren van het reservekapitaal.

3. Technisch beheer

Het leven in mede-eigendom vindt zijn oorsprong en basis in de gemeenschappelijke eigendom van een patrimonium, bestaand uit het gebouw en zijn technische installaties.

Dat patrimonium wordt gemeenschappelijk gebruikt, en vormt een belangrijk onderdeel van het individueel wooncomfort.

Het gemeenschappelijk gebruik van het gebouw en de installaties behoeft een goed beheer.

Als doelstellingen van het technisch beheer gelden :

- het herstellen van occasionele defecten;

- het op elk ogenblik bedrijfsklaar houden van de technische installaties;

- het uitbaten van de technische installaties (hoofdzakelijk voor gemeenschappelijk gebruik);

- het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium;

- in de tijd : het verbeteren van het gebouw en/of zijn installaties;

- en uiteindelijk, na verloop van tijd : het renoveren, aanpassen aan nieuwe technieken, en terug in goede staat van werking en gebruik brengen.

Het is duidelijk dat binnen dit proces de syndicus een centrale rol moet spelen. Inzake het technisch beheer van de installaties heeft hij een aantal permanente opdrachten :

- de bevoorrading en het dagelijks onderhoud, de opdrachtgeving aan leveranciers en onderhoudsfirma’s gebeurt langs hem.

- alle info.langs de rapportering van leveranciers en aannemers, langs mededelingen van mede-eigenaars en bewoners van het gebouw en langs zijn eigen periodieke controles, groepeert hij.

- al die info. stelt hem in de gelegenheid ten aanzien van de algemene vergadering initiatieven te nemen, voorstellen uit te werken, en tijdig maatregelen te nemen om het in stand houden, het bedrijfsklaar houden van het gebouw, in optimale omstandigheden waar te maken.

 

     
 
Alle prijzen zijn excl. BTW registratierechten en notariskosten